Dicas diárias de aprovados.

RESPOSTA DA SUPERQUARTA 33/2021 (DIREITO PROCESUAL PENAL) E QUESTÃO DA SUPERQUARTA 34/2021 (DIREITO CIVIL)

 Olá pessoal, bom dia a todos e todas! Tudo bem com vocês?


Dia de superquarta. 


Lembrando que o compilado das QUESTÕES está aqui: Dia de Superquarta - o livro do projeto está aqui. 


Eis nossa questão da semana passada:

SUPERQUARTA 33/2021 - DIREITO PROCESSUAL PENAL:

SOBRE OS LIMITES DO DIREITO AO SILÊNCIO, RESPONDA: 
1- VALIDADE DO DEPOIMENTO INFORMAL PRESTADO À POLÍCIA MILITAR SEM ADVERTÊNCIA DO DIREITO AO SILÊNCIO. 
2- POSSIBILIDADE DE CONDUÇÃO COERCITIVA DO INVESTIGADO PARA DEPOIMENTO. 
3- POSSIBILIDADE DE O DENUNCIADO RESPONDER SOMENTE A PERGUNTAS DE SEU DEFENSOR QUANDO DE SEU INTERROGATÓRIO. 

Times 12, 10 linhas de computador ou 13 de caderno por item, resposta nos comentários até semana que vem. 


Dica: 
Esse é o tipo de questão controvertida, e que em uma prova de MP ou Defensoria a resposta muda para o viés institucional (crítico ou não). Tenham essa sensibilidade de saber a prova que fazem e, muitas vezes, escrever o que a banca deseja (isso quando for prova de espelho aberto, ou seja, banca própria). 

Faltou atenção: 
* Muita gente respondeu em 10 linhas todos os itens, quando eram 10 linhas por item! A consequência foi resposta incompleta. Atenção meus amigos! Ler o enunciado com muita cautela é fundamental, assim como ler as instruções para resposta. 

O depoimento informal prestado à polícia militar sem advertência do direito ao silêncio é prova ilícita e, portanto, não deve ser usado para embasar sentença condenatória, devendo ser desentranhado dos autos. O direito ao silêncio é garantido na Constituição Federal, no artigo 5º, inciso LXIII, e deriva da presunção de inocência, inciso LVII.
Ressalta-se a exigência de aplicação dos Avisos de Miranda, quando da prisão ou interrogatório de investigados/acusados, bem como do princípio do nemo tenetur se detegere, pelo qual o réu não está obrigado a produzir provas contra si mesmo. Nesse sentido, caso policiais obtenham quaisquer informações do investigado, sem tê-lo informado do seu direito constitucional ao silêncio, sob o pretexto de “conversa informal”, estas não devem ser admitidas como prova no processo, ante sua invalidade.
No que se refere à possibilidade de condução coercitiva do investigado para prestar depoimento, o artigo 260 do Código de Processo Penal dispõe de forma permissiva. No entanto, o STF, em ADPF, decidiu pela não recepção do termo “para interrogatório”, vedando a condução coercitiva de investigados nesse caso específico.
Tal decisão tem como base o direito ao silêncio e de não autoincriminação, bem como a dignidade da pessoa humana, tendo em vista que não se deve submeter à força Estatal uma pessoa protegida pela presunção de inocência. Ademais, representa violação à liberdade de locomoção do indivíduo. Assim, a condução coercitiva somente permaneceu possível para fins de reconhecimento ou qualquer outro ato que, sem a presença do acusado, não possa ser realizado.
Quanto à possibilidade de o denunciado responder somente a perguntas do seu defensor quando de seu interrogatório, exercendo o seu direito ao silêncio apenas quando das perguntas do Promotor de Justiça ou do Juiz de Direito, entendeu o STJ, em julgado recente, pela possibilidade, tendo em vista a garantia da autodefesa, exercida pelo próprio réu. Nesse sentido, é possível que o réu, concomitantemente faça uso do seu direito ao silêncio - garantia constitucional e do Pacto de São José da Costa Rica, durante o seu interrogatório e responda apenas às questões feitas pelo seu defensor.
Isso, pois o interrogatório é ato de defesa e, dessa forma, correta a interpretação de que o acusado pode escolher quais perguntas serão ou não respondidas, com o intuito de melhor exercer o referido direito constitucional.


a) O direito constitucional ao silêncio, disposto no art. 5º, LXIII, da CRFB, corolário do princípio da não autoincriminação (art. 8º e parágrafos da CADH), representa, ao lado da defesa técnica, direito fundamental de autodefesa do acusado no processo penal.
Sobre o tema, o STJ recentemente entendeu pela inadmissibilidade da confissão prestada informalmente perante policiais, sem a devida advertência do “Aviso de Miranda”. De acordo com o referido Tribunal, a observância do alerta sobre o direito ao silêncio é garantia mínima que deve ser observada por todos os órgãos estatais, devendo ser tidas por ilícitas as provas obtidas sem a observância do referido direito, nos termos do art. 157 do CPP.
b) Do mesmo modo, o STF, no julgamento de uma ADPF, entendeu pela não recepção da expressão “para interrogatório” disposta no art. 260 CPP, entendendo que a condução coercitiva do investigado para depoimento é matéria tida como inconstitucional. De acordo com a Corte, a condução coercitiva ofende não só o direito à não autoincriminação, como também a liberdade de locomoção, a dignidade da pessoa humana e a presunção de inocência.
Ora, se ao réu é dado o direito ao silêncio e até de faltar com a verdade, certo é que lhe é também conferido o direito de não comparecer ao ato processual, sob pena de verdadeira ineficácia do referido direito, bem como da garantia de não autoincriminação.
c) Por fim, de se observar também que como decorrência lógica do direito ao silêncio, é plenamente possível que o denunciado responda apenas as perguntas de seu defensor, exercendo o silêncio apenas quanto às perguntas formuladas pela acusação ou pelo juiz. Acerca do tema, ressalta-se recente decisão do STJ entendendo por essa possibilidade, ao argumento de que o réu pode exercer sua autodefesa de forma livre, desimpedida e voluntária, o que lhe permitiria responder somente as questões necessárias ao seu exercício de autodefesa.
O interrogatório representa verdadeiro meio de defesa do denunciado (“Day in Court”), onde lhe é dada a oportunidade de ser ouvido sobre os fatos, requerer diligências e realizar esclarecimentos, sendo certo que negar-lhe a palavra - ao exigir que fique totalmente em silêncio ou que responda à todas as perguntas formuladas - viola seu direito constitucional e convencional de ser regularmente ouvido.


Quanto a essa último ponto, atenção (era o que eu responderia para uma prova de MP, por exemplo); 

Todavia, há entendimento contrário no sentido de que se o acusado optar por exercer o direito ao silêncio, não pode simplesmente responder ao que for questionado por sua defesa. Neste sentido, o interrogatório seria fonte de obtenção de provas, implicando necessário contraditório, o qual estaria prejudicado pela opção do réu de responder apenas às perguntas da defesa.



DICA: Em uma prova de MP a resposta ao item 3 deveria ser totalmente diferente ao que foi trazido pelos escolhidos. Óbvio que vocês não defenderão a posição institucional quando o tema for pacificado em sentido contrário, mas quando ainda houver forte controvérsia aí sim defendam a posição da instituição! E o MP entende, como regra, que não é possível um interrogatório pela metade e sem contraditório, pois se trata de meio de defesa e meio de prova. Tenham essa sensibilidade. 

Agora vamos para a SUPERQUARTA 34/2021 - DIREITO CIVIL:

O QUE SE ENTENDE POR VENDA AD CORPUS X AD MENSURAM E QUAIS AS IMPLICAÇÕES JURÍDICAS DA DISTINÇÃO. 

Times 12, 15 linhas de computador ou 20 de caderno, resposta nos comentários até semana que vem. 


Eduardo, em 25/08/2021
No instagram @eduardorgoncalves

28 comentários:

  1. Ambos os institutos se referem ao contrato de compra e venda de imóveis.
    No contrato ad corpus a área do imóvel é vendida por corpo certo e determinado, ou seja, vende-se todo o imóvel independentes das medidas que ele possui, sendo estas meramente enunciativas, segundo consta do artigo 500, §3º, do Código Civil.
    Já na venda ad mensuram, a compra do imóvel é feita por metro quadrado. Se a área não corresponder ao estipulado o comprador pode exigir o complemento e, não sendo possível, pode reclamar o abatimento proporcional do preço, de acordo com o artigo 500, caput, do Código Civil.
    Ressalte-se que, neste último caso, que conforme o §1º, do artigo 500, do cc, se a diferença encontrada não exceder a um vigésimo da área anunciada, entende-se as dimensões como enunciativas, porém, pode o comprador provar que em casos tais não haveria realizado o negócio.
    Na outra via, se a extensão da área for maior que a estipulada, deve o comprador efetuar o pagamento da diferença ou devolver o excesso.

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  2. A venda ad mensuram (art. 500, caput, CC) é o modo de estipulação de preço por medida de extensão (exemplo: por metro quadrado). A venda ad corpus, (art. 500, §3°, CC) por seu turno, trata-se de venda de imóvel com coisa certa e determinada, não importando as dimensões (exemplo: fazenda com um lago na frente).
    No caso de venda ad mensuram, e a respectiva área não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, ou no caso de impossibilidade, o abatimento proporcional do preço ou a resolução do contrato. Salienta-se que se diferença da área de até 5% é tolerada pela legislação (§1°), ressalvado o direito de o comprador provar que em tais circunstâncias o negócio não se realizaria. Havendo excesso da área, o comprador poderá escolher entre completar o valor correspondente ou devolver o excesso (§2°). Na hipótese de venda ad corpus, não há complemento da área e nem devolução do excesso, se o imóvel foi vendido como certo e discriminado, ainda que haja referência às dimensões, bem como não conste expressamente no contrato tal modalidade. Em ambos os casos há o prazo decadencial para reclamar no prazo de um ano, a contar do registro do título (art. 501).

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  3. Na compra e venda de um imóvel pode-se estipular o preço por medida de extensão (ad mensuram) ou se pode vender como coisa certa e discriminada (ad corpus). Ressalte-se que se a diferença não ultrapassar 1/20 da área anunciada é considerada meramente enunciativa, exceto se provado ser fato impeditivo do negócio (art. 500, §1º, CC).
    Assim, tratando-se de venda ad corpus e havendo diferença, não há complemento da área ou devolução do excesso (art. 500, § 3º, CC). De fato, sendo firmado o negócio em torno de um objeto definido e sendo as dimensões caráter negocial acessório, não se pode aduzir erro e alterar o contrato firmado.
    Noutro norte, caso a venda seja determinada pelas dimensões do objeto, é cabível o complemento da área se esta foi entregue em dimensão inferior à negociada. Não sendo possível esta complementação, pode haver resolução contratual ou devolução do excesso pago. Por fim, se o vendedor ignorava a área exata e entregou imóvel em dimensões superiores às negociadas, pode o comprador optar entre complementar o valor ou devolver o excesso (art. 500, §§ 2º e 3º, CC).

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  4. Na compra e venda de um imóvel, o preço pode ser fixado por medida de extensão, sendo a venda “ad mensuram”. Por outro lado, se as medidas forem enunciativas e o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, a venda será “ad corpus”; a luz dos arts. 500 e 501.
    Na venda “ad mensuram”, se o imóvel não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área (ação ex empto), a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço (ação quanti minoris). Ocorre que se houver excesso e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área, o comprador pode escolher completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso
    Todavia, a própria lei presume que se a referência às dimensões é enunciativa, quando a diferença não exceder a um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. Oportunamente, ressalto o entendimento de que se houver cláusula, neste sentido, em contrato de adesão ou massificado, por construtora, por exemplo, pode ser considerada abusiva e nula.

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  5. A transferência da propriedade imobiliária por força de contrato de compra e venda aperfeiçoa-se com o registro, e pode ter por motivo determinante a extensão do imóvel objeto da avença, ou a sua configuração como unidade certa e determinada.

    No primeiro caso, ter-se-á venda ad mensuram (art. 500 do CC/02), e sendo as dimensões do imóvel o motivo determinante da avença, caso não correspondam à realidade, surge ao credor o direito de, no prazo decadencial de um ano a contar do registro (art. 501 do CC/02), ajuizar ação ex empto a fim de obter o complemento da área. Não sendo possível, poderá pleitear a resolução contratual, ou o abatimento proporcional do preço. Igual direito caberá ao vendedor caso haja excesso em vez de falta, demonstrada sua boa-fé.

    Tendo o imóvel sido alienado como coisa certa e determinada, sendo a referência às dimensões apenas enunciativas, resta caracterizada a venda ad corpus, o que exclui as providências acima mencionadas (art. 500, §3º do CC/02).

    A cláusula ad corpus pode ser convencionada expressa ou tacitamente, e reputa-se presente quando a diferença na área não exceder de 1/20 do total anunciado, salvo prova pelo credor de que a extensão consistia em motivo determinante do contrato firmado.

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  6. A venda “Ad Corpus” consiste no negócio jurídico realizado entre as partes contratantes e cujo objeto se verifica por um bem definido previamente, ou seja, o comprador, no ato da compra, tem conhecimento pleno de todas as características que envolvem o referido bem.
    Já a venda “Ad Mensuram” consiste no negócio jurídico que tem por objeto bem dependente de evento futuro e incerto ou impreciso (condição); sua verificação depende da sorte de eventos futuros. É o caso, a título de exemplo, da venda de uma colheita de determinado produto agrícola, cujo resultado se condiciona a condições climáticas entre outras.
    Na venda “Ad Corpus” é possível reclamar perdas e danos caso o objeto do negócio não esteja de acordo com o contratado.
    Lado outro, no caso da venda “Ad Mensuram”, uma vez que o resultado do negócio depende de determinadas condições imprecisas, não é possível a reclamação de perdas e danos.

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  7. Segundo as disposições dos artigos 500 e 501 do CC/02, venda ad corpus é espécie de contrato de compra e venda, também chamado de “compra e venda à porteira fechada”, cujo objeto é certo e discriminado. Já venda ad mensuram, é um contrato de compra e venda cujo objeto é definido com base na metragem da área vendida. Na hipótese de venda ad mensuram, caso se descubra que a metragem vendida seja menor à prometida, haverá possibilidade de complementação da área, por meio da ação “ex empto” ou “ex vendito”, cujo prazo decadencial é de 01 (um) ano, contado do registro do negócio jurídico. Entretanto, caso não seja possível a complementação da área, é possível reclamar a resolução do contrato, ou abatimento proporcional do preço. Ainda, em caso de o objeto ter sido vendido em excesso ao acordado, o vendedor deve provar que não precisava explicitar essa diferença de mensuração, a fim de cobrar do comprador a complementação correspondente ao preço ou a devolução do excesso. Por fim, quanto à venda ad corpus, não haverá direito de complementação de área, nem devolução de excesso, ainda que haja menção às suas dimensões, e que não conste expressamente ter sido venda ad corpus.

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  8. Na venda ad mensuram a dimensão do imóvel, objeto do contrato, fundamenta a manifestação de vontade do comprador. O preço nesses casos, pode se dar por medida de extensão – por exemplo, valor do metro quadrado – ou preço correspondente a determinada área – por exemplo, 1 ha de uma fazenda por determinado valor.
    Em tais casos, caso o imóvel não corresponda ao que foi convencionado pelas partes poderá o comprador exigir o complemento da área e, no caso de impossibilidade, poderá resolver o contrato ou requerer o abatimento do preço (art. 500, CC). Todavia, caso a dimensão faltante não exceda a 1/20 da área total enunciada, deverá o comprador provar que, em tais circunstâncias, o negócio jurídico não se realizaria, já que o legislador presume em tal situação, que a dimensão foi apenas enunciativa, evitando-se, assim, o abuso do direito.
    Por outro lado, caso haja excesso da dimensão acordada, poderá o vendedor, se provar que tinha motivos para ignorar as reais dimensões, requerer ao comprador que escolha entre complementar o preço ou devolver a área em excesso (art. 500, §2º, CC).
    Já no tocante à venda ad corpus, trata-se de modalidade de compra e venda na qual a manifestação de vontade do comprador se baseia na coisa em si, sendo as suas dimensões apenas enunciativas, isto é, aspectos secundários para o negócio, não se aplicando as consequências jurídicas acima, mas somente as disposições gerais sobre os vícios redibitórios e do inadimplemento contratual (art. 500, §3º, CC).

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  9. A venda “ad corpus” e “ad mensuram” são cláusulas especiais aplicadas à compra e venda de imóveis, quando há discrepância entre a área anunciada do imóvel e a área real que este possui. Assim, se no contrato de compra e venda houver menção que a venda se realizará “ad corpus”, prevalecerá o real área do imóvel, não importando a área registrada na sua matrícula. Por outro lado, se a venda for “ad mensuram”, é a metragem estipulada em contrato que prevalecerá, não obstante as dimensões efetivas do imóvel.
    As implicações jurídicas de tal distinção estão especialmente previstas nos arts. 500 e 501 do Código Civil. O art. 500, CC, estipula que se a venda for “ad mensuram” e a área do imóvel não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, ou, não sendo possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. O prazo decadencial para o exercício dessa prerrogativa é de um ano, contado do registro do título (art. 501, CC). Tal prerrogativa não existe, contudo, numa venda “ad corpus”, conforme dicção do art. 500, § 3º, CC.
    Por fim, o art. 500, § 1º, CC, traz a presunção de que, se a diferença entre a área anunciada e a real é menor do que um vigésimo da área total enunciada, a menção às dimensões é meramente enunciativa.

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  10. A venda “AD CORPUS” é aquela onde a negociação é do imóvel em si, a coisa, sendo irrelevante a sua dimensão, que é utilizada apenas a título ilustrativo. A venda “AD MENSURAM” é, lado outro, aquela onde a relevância é a metragem do imóvel, a dimensão, que é o que se está a alienar, conforme art. 500 do CC.

    Ato contínuo, no que se refere aos aspectos jurídicos, há de se observar que, como no primeiro (AD CORPUS) a dimensão é ilustrativa, eventual falta não será objeto de completo, mesmo que não conste expressamente que a venda é “AD CORPUS”, com base no art. 500, §3º do CC; em sentido contrário está a segunda, onde a pedra angular é a dimensão, que, se descumprida, precisa ser complementada.

    Conquanto tal situação, não haverá invalidade do negócio jurídico se a diferença não for superior a 1/20, onde haverá uma presunção de ilustração, exceto se o comprador provar que, se soubesse, não teria realizado a negociação, conforme art. 500, §1º do CC.

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  11. Nos negócios jurídicos relativos à alienação de bens imóveis, distingue-se, quanto à referência (determinante ou não) às dimensões do imóvel alienado, a venda ad corpus da venda ad mesuram, à luz do art. 500 do Código Civil.
    Nesta última, o preço do imóvel é determinado segundo a medida de extensão do imóvel ou quando as suas dimensões estão consubstanciadas no acerto. Nessa hipótese, caso a dimensão anunciada não corresponda aos dados constantes na escritura de compra e venda, e tal diferença seja superior a 5% (um vigésimo), o adquirente poderá postular o complemento da área (ação ex empto), a resolução do contrato (ação redibitória) ou o abatimento do preço (ação quanti minoris).
    Por outro viés, na venda ad corpus, o imóvel é alienado como coisa certa e determinada, a despeito da respectiva área, cuja referência é apenas enunciativa (ex.: venda do apartamento X). Em tais circunstâncias, presumir-se-á que a dimensão do imóvel não é determinante, mesmo que não conste no contrato tratar-se de venda ad corpus, nos termos do art. 500, §3º do CC/02.

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  12. Entre as modalidades de compra e venda, a chamada venda "ad corpus" é aquela pela qual o comprador compra um bem determinado pela sua singularidade, não sendo a sua medida de extensão um critério relevante para a celebração do negócio. De outro lado, a venda "ad mensuram" refere-se a venda cujo preço é determinado por medida de extensão, devendo a área do imóvel corresponder àquela anunciada pelo vendedor.
    Sobre o tema, o art. 500 do CC dispõe que, sendo a venda "ad mensuram" e se a área não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá direito de exigir o seu complemento, ou reclamar a resolução do contrato ou, ainda, o abatimento proporcional do preço.
    Em sentido oposto, o §2º do referido artigo 500 prevê que, se ao invés de falta, houver excesso, o vendedor, justificando que ignorava a medida exata da área vendida, terá direito ao complemento do valor, ou à devolução o excesso. O prejudicado, por sua vez, deverá pleitear a medida cabível no prazo decadencial de um ano a contar do registro do título, nos termos do art. 501 do CC.
    Por fim, tratando-se de venda "ad corpus", não se aplicam as medidas acima mencionadas, ainda que não conste de modo expresso ter sido a venda "ad corpus", conforme disposto no § 3º do artigo 500 em análise.

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  13. Os institutos da venda “ad corpus” e venda “ad mensuram” estão previstos no art. 500 do Código Civil, no tocante ao contrato de compra e venda de imóvel. Diferenciam-se os institutos, pois a venda “ad mensuram” ocorre quando a venda de um imóvel é feita por medida de extensão, enquanto que a venda “ad corpus” é aquela a venda de imóvel é feita como coisa certa e discriminada.

    Como institutos juridicamente distintos, suas consequências jurídicas também o são. Nessa toada, se a venda for “ad mensuram” e o comprador constatar que a área foi reduzida, ou seja, não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá direito de pleitear o complemento da área, abatimento do preço ou reclamar a resolução do contrato. Ao mesmo tempo, se aumentada, o vendedor pode pleitear o excesso se o comprador não completar o valor.

    Noutro giro, se o contrato de compra e a venda de imóvel tiver sido feito “ad corpus”, o comprador não poderá pleitear eventual complemento da área, pois se entende que a venda foi realizada tendo como base o bem em si mesmo, sendo a área meramente enunciativa.

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  14. A venda ad corpus e a venda ad mensuram se referem ao contrato de compra e venda de bens imóveis. O primeiro trata-se de venda da unidade, ou seja, se compra o todo, sem se dar relevância às medidas do imóvel – área e extensão. O segundo é a venda por unidade de medida, sendo a área e extensão do imóvel de suma relevância para a celebração do contrato, havendo proporção direta entre a área e o preço estabelecido.
    Na venda ad mensuram, no caso de não correspondência da área a menor, o comprador terá direito de exigir a complementação da área. Não sendo possível, poderá optar pela resolução do contrato ou abatimento do preço (art. 500, CC). Lado outro, no caso de excesso, caberá ao comprador optar pela complementação do preço ou devolução parcial, caso o vendedor comprove ter motivos para a ignorância da área excedente (§2º).
    Há presunção de que a referência às dimensões foi enunciativa, quando a diferença não for superior a um vigésimo da área total, salvo se por esse motivo o comprador provar que, nesses termos, não teria realizado o negócio (§1º).
    Por fim, na venda ad corpus, caso o imóvel tenha sido vendido como coisa certa e discriminada, não haverá complemento de área e nem devolução do excesso (§3º), ainda que não haja menção expressa a essa condição.

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  15. O contrato de compra e venda possibilita que um dos contratantes transfira o domínio de certa coisa, e o outro, em contrapartida, pague-lhe certo preço em dinheiro (art. 481, CC). Nesse contexto, a Lei Civil estabelece algumas regras especiais para o contrato de compra e venda, tal como a venda “ad mensuram” e a “ad corpus”, com previsão no art. 500, CC.
    Na venda “ad mensuram”, o preço do bem, que geralmente é um imóvel rural, é determinado pela área. Calcula-se, assim, o preço do imóvel com base no valor de uma unidade de medida (hectare). Eventual erro de cálculo quanto à área e/ou ao valor possibilita o ajuizamento de ação própria para complemento da área, abatimento do preço, ou mesmo eventual resolução do negócio jurídico (ação redibitória), cujo prazo decadencial é de 1 ano (art. 501, CC).
    Na venda “ad corpus”, por sua vez, a medida do imóvel é utilizada de forma enunciativa, tão somente para para localizá-lo ou mesmo situá-lo, não havendo, assim, influencia na quantificação do preço (art. 500, §3º, CC). O valor do bem se dá pelo próprio corpo da coisa apresentado ao comprador, como ocorre, em regra com os imóveis urbanos. Nesse contexto, sendo irrelevante a quantificação da área, eventual diferença no preço não admitirá anulação do contrato, tampouco eventual abatimento ou complementação do preço ou medida.

    Caderno: 19 linhas.

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  16. Considera-se venda ad corpus aquela na qual o imóvel objeto de compra e venda é vendido como coisa certa e discriminada, sendo eventual referência às suas dimensões apenas enunciativa. Ademais, o Código Civil presume, relativamente, isto é, admitindo prova em contrário, que tal referência é enunciativa se a diferença encontrada não for superior a um vigésimo. Lado outro, a venda ad mensuram ocorre quando o bem imóvel é alienado por medida de extensão ou pela respectiva área, ou seja, a exata dimensão da gleba é elemento preponderante na fixação do preço.
    Nesta espécie, caso a dimensão real seja inferior à negociada, o comprador poderá exigir o complemento (ação ex empto) ou, caso não seja possível, a resolução do contrato (ação redibitória) ou o abatimento proporcional do preço (ação quanti minoris). Já caso haja excesso, o vendedor deverá provar que tinha motivos para ignorar a medida exata, caso em que o comprador poderá escolher entre complementar o preço ou devolver a área sobejante. Saliente-se, ainda, que, conforme o art. 501 do CC e a jurisprudência do STJ, tanto o vendedor como o comprador têm o prazo decadencial de um ano do registro do título para as referidas ações, não se aplicando o prazo do art. 26 do CDC, ainda que se trate relação consumerista.
    Por sua vez, na venda ad corpus, uma vez que o preço estipulado não com base na medida, mas na gleba por si só, não há direito a complemento ou devolução de excesso.

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  17. Segundo leciona a melhor doutrina, a venda ad corpus é aquela e que se considera o objeto por sua unidade como um todo - coisa certa e discriminada -, não havendo relevância na metragem enunciada pelo vendedor para a formação do negócio jurídico.
    Na venda ad mensuram, por sua vez, o preço é estipulado por medidas de extensão ou por área determinada, sendo tais fatores essenciais para a formação do negócio jurídico.
    A diferenciação comporta importantes implicações jurídicas. O artigo 500, caput, do Código Civil, determina que se na venda de um imóvel, for estipulado preço por medida de extensão, ou se determinar área respectiva, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área ou, não sendo possível, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço.
    Na venda ad corpus, conforme §3º do mesmo artigo, não haverá complemento de área ou devolução de excesso, devendo ser considerada a referência às suas dimensões apenas como enunciativa.

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  18. Na venda ad mensuram a extensão do imóvel é requisito essencial, sendo fator determinante do contrato, assim, se houver diferença entre a extensão enunciada no contrato e existente na realidade, haverá vício redibitório especial.
    Por esse motivo, conforme o art. 500 do CC/02, se a área real for menor do que a prevista no contrato, o comprador poderá mover ação ex empto ou ex vendito, por meio do qual se reclamará a complementação da área; ou, não sendo possível, buscará o abatimento proporcional no preço (ação “quanti minoris”); e por fim, a resolução do contrato (ação redibitória). De forma diversa, porém, o vendedor não poderá requerer complementação do preço ou devolução da área, salvo se provar erro escusável.
    Por outro lado, a venda ad corpus ou venda por referência meramente enunciativa é a venda de imóvel como coisa certa e discriminada, nessa modalidade o preço do imóvel não tem relação direta com a extensão exata da área. Por essa razão, não há que se falar em vício do negócio em caso de diferença entre a extensão enunciada e a efetivamente existente.
    Por fim, o Código Civil (art. 500, §1º) estabelece a presunção de que as referências às dimensões são simplesmente enunciativas – venda ad corpus - quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (5%) da área total enunciada.

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  19. Os contratos de compra e venda de imóveis podem ocorrer de diferentes formas. No caso de venda ad corpus, entende-se que o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, sendo a área do bem meramente enunciativa (artigo 500, §3º, do Código Civil). Nesse caso, não há necessidade de complemento ou indenização, uma vez que a área não constitui o ponto central do negócio jurídico, pelo que não há ação específica para a tutela.

    Por outro lado, há a venda ad mensuram. Nesta, o preço da venda é estabelecido por medida de extensão, sendo a área determinante para a realização do negócio jurídico. Neste caso, como tal característica é essencial à formação da vontade, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área; subsidiariamente, resolver o contrato ou abater proporcionalmente (artigo 500, caput, Código Civil).

    Salienta-se que a doutrina denomina ação ex empto como a ação à disposição do comprador na venda ad mensuram, a qual possui o prazo decadencial de 01 ano. Por fim, pontua-se que o Superior Tribunal de Justiça, recentemente, esclareceu que, apesar do artigo 500, §2º, CC permitir uma diferença de 5% no tamanho do imóvel, essa diferença não deve estar previamente estipulada no contrato, sob pena de abusividade.

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  20. A venda ad corpus e a venda ad mensuram são modalidades de compra e venda de imóveis previstas no art. 500 do Código Civil e referem-se à estipulação do seu preço. Na venda ad mensuram ele é fixado por medida de extensão e na ad corpus, é ajustado por imóvel certo e determinado, a despeito da área.
    Quanto às consequências jurídicas, no primeiro caso, se a área for comprovadamente menor do que a enunciada, o comprador pode exigir a complementação do preço, o abatimento proporcional ou desfazer o negócio. Porém, há uma presunção relativa de que as dimensões são enunciativas se a diferença não superar 5% (1/20) do imóvel, salvo se o comprador demonstrar que nessas condições não o haveria adquirido. Ainda, o comprador pode pleitear indenização por perdas e danos, se o vendedor for sabedor da diferença. Havendo excesso de área, o comprador, à sua escolha, complementará o preço ou efetuará a devolução da diferença ao vendedor, sob pena de enriquecimento sem causa.
    O prazo decadencial para ajuizamento das respectivas ações é de 01 ano.
    Não há possibilidade de reclamar eventuais diferenças na área do imóvel na venda ad corpus, sendo essa a diferença nas implicações jurídicas entre as duas modalidades.

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  21. Os conceitos estão, expressamente, previstos no CC/02, art. 500, sendo a venda ad mensuram aquela relativa a um bem cujas medidas são essenciais para o acerto contratual entre as partes. Já na venda ad corpus as medidas do objeto não são importantes e sim outras caraterísticas singulares, que o fazem valioso ou necessário ao comprador, sendo suas medidas apenas enunciativas, conforme o próprio texto legal, venda ad corpus pode se dar em razão da natureza do objeto ou de cláusula contratual expressa.
    Sendo assim, para a venda ad corpus, qualquer discrepância de medida será tida como irrelevante para fins de revisão ou desfazimento do contrato; em contrapartida a venda ad mensuram não admite, em regra, diferenças ente o tamanho real e a medida anunciada pelo vendedor, surgindo então o direito ao complemento, e caso não seja possível, poderá o comprador optar entre a resolução do contrato e o abatimento do preço, vale ressaltar que direito semelhante cabe ao comprador, de complemento do valor ou de devolução de parte do objeto, na hipótese de haver excesso. Presume – se enunciativa a diferença que não ultrapasse a vigésima parte do total.
    Os direitos de complemento, restituição e desfazimento contratual, decorrentes de diferenças de tamanho do objeto decaem em 1 ano da posse do bem por parte do adquirente, art. 501 do CC/02.

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  22. O negócio jurídico que tem por objeto a venda de um imóvel pode ser realizado ad corpus ou ad mensuram. Neste, estipula-se o preço por medida de extensão ou se determina a respectiva área, compreendendo-se que estas características expressamente delimitadas são elementos determinantes da contratação. Naquele, o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, considerando-se meramente enunciativas as indicações relativas às dimensões do imóvel. As implicações jurídicas destas duas modalidades são distintas, conforme previstas no art. 500 do CC e expostas a seguir.
    Quando a venda é realizada ad mensuram e a área do imóvel é inferior à contratada, o comprador pode exigir o complemento da área e, na impossibilidade desta, reclamar o abatimento proporcional do preço ou a resolução do contrato. Exceção se dá quando a diferença encontrada não exceder a um vigésimo da área enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que esta diferença foi determinante para a contratação. Por outro lado, havendo excesso, e provando o vendedor que o ignorava, é facultado ao comprador devolver o excesso ou completar o valor correspondente.
    Por sua vez, na venda ad corpus, ainda que haja divergência entre a área enunciada e a efetivamente existente, não haverá complemento de área nem devolução de excesso, visto que o objeto é negociado como coisa certa e discriminada, sendo enunciativas as referências às suas dimensões.

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  23. A venda ad corpus é a possibilidade de celebração do negócio jurídico por referência meramente enunciativa, leva em consideração a coisa negociada como um todo, independentemente de suas medidas. A venda admensuram é celebrada por medida de extensão, ou seja, o alienante especifica a medida de extensão do bem que está sendo alienado, como na aquisição de um terreno com duzentos metros quadrados, ou ainda pode conter a especificação da medida relacionada ao preço. Nesta, se a medida real for inferior àquela noticiada pelo vendedor na contratação, poderá o comprador exigir a complementação da área para obter a diferença do que foi prometido e o que foi entregue, salvo se a diferença for insignificante. Por outro lado, se a medição concluir pelo excesso da área do terreno e sendo provado equívoco por ignorância do real tamanho do terreno, o comprador deverá complementar o preço ou devolver o excesso. Já na venda ad corpus, a metragem é dada de forma meramente enunciativa e não por extensão, sendo assim, não cabe indenização à parte que alega prejuízo por diferença na medida anunciada.

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  24. A venda ad corpus consiste naquela em que o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, onde as referências às suas dimensões são apenas enunciativas, isto é, não constituem elemento fundamental para a celebração do negócio jurídico.
    Já na venda ad mensuram¸ também chamada de venda por medida, a extensão do imóvel constitui elemento essencial do negócio jurídico, sendo fundamental para que o negócio jurídico seja celebrado. Ocorre, ilustrativamente, num contrato de compra e venda de um “terreno de 200 m²”.
    Nesses casos, a determinação da respectiva área ganha enorme relevância, sendo facultado ao comprador exigir seu complemento caso esta seja inferior ao pactuado, ou, não sendo possível, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento do preço, conforme verbera o art. 500, caput, CC. Em caso de a área exceder o combinado, provado o desconhecimento do vendedor, caberá ao comprador completar o valor ou devolver o excesso, de acordo com o art. 500, §2º, CC.
    Ressalta-se, ainda, que, à luz do art. 500, §1º, CC, as dimensões serão consideradas meramente enunciativas quando inferiores a um vigésimo da área enunciada, sendo assegurado ao comprador o direito de prova que, em tais circunstâncias, o negócio não teria sido realizado.

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  25. As vendas ad corpus e ad mensuram dizem respeito ao objeto do contrato de compra e venda. Quando a venda for de coisa certa, sem especificação da medida de extensão, trata-se de venda ad corpus, como no exemplo da venda da “Fazenda X”. Por outro lado, quando houver expressamente determinação da medida de extensão do objeto do contrato, está-se diante de venda ad mensuram.
    A funcionalidade desta diferenciação diz respeito aos efeitos de eventual inexatidão da área objeto da venda. Tratando-se de venda ad mensuram, explicita o art. 500 do CC que a não correspondência do tamanho do imóvel ao pactuado enseja a complementação da área, abatimento do preço ou resolução do contrato, caso seja menor, e complemento do valor ou devolução, se houver excesso. Além disso, prevê que diferenças não superiores a um vigésimo da área total não serão consideras a menos que se prove que o negócio não teria sido celebrado nesses termos.
    Por outro lado, se a venda for ad corpus, significa que o preço não foi estipulado pela extensão, mas pela coisa certa e discriminada, não existindo direito a qualquer complemento (p. 3, art. 500, CC).

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  26. Prevista no art. 500, §3º do Código Civil, a venda ad corpus é a venda de bem imóvel como coisa certa e discriminada, sem qualquer preocupação com sua extensão. Já a venda ad mensuram, prevista no art. 500 caput do Código, é a venda de bem imóvel realizada pela sua medida de extensão.
    Segundo o Código Civil, nos casos de venda ad mensuram em que a medida combinada não corresponda à realidade e seja inferior ao pactuado, a solução seria pleitear a complementação da área ou, em caso de impossibilidade, reclamar o abatimento do preço ou pleitear a resolução do negócio avençado. Do mesmo modo, e com base na boa-fé, caso a área seja superior à pactuada, também caberá compensação ao vendedor.
    Cumpre destacar que a enumeração é meramente “enunciativa”, de forma que não é possível que o comprador reclame em caso de diferença de metragem até um vigésimo da área total enunciada (CC, art. 500, §1º), aplicando-se, assim, a teoria do adimplemento substancial.
    Desta forma, a parte prejudicada possui o prazo de 1 ano para propor ação com este fundamento, contado a partir do registro do bem, conforme prevê o art. 501 do CC.

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  27. Entende-se por venda ad corpus, conforme se depreende do artigo 500, §3º do Código Civil, aquela em que o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, sendo irrelevante a efetiva área ou medida de extensão. Como exemplo, tem-se como uma fazenda específica, em que a menção à área seria enunciativa.
    Por outro lado, a venda ad mensuram é aquela descrita nos §1º e §2º do artigo 500 do CC, na qual o preço é estipulado por medida de extensão ou pela área determinada. Por exemplo, na venda de lote com determinada metragem estabelecida, as dimensões são determinantes para o preço do bem.
    A distinção entre os institutos reside nas consequências da discrepância entre as dimensões da área ofertada e aquela constatada. Em tais casos, na venda ad mensuram, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, ou de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço, conforme artigo 500, caput, do Código Civil. Por outro lado, se em vez de falta houver excesso, caberá ao comprador, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. Em sentido contrário, na venda ad corpus, não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, conforme §3º do artigo 500 do CC.

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  28. Venda ad corpus e ad mensuram são distintos modos de compra e venda de propriedade imóvel.
    Na venda ad mensuram as partes acordam que o preço do negócio será um valor em moeda multiplicado pela área do imóvel. Nesse caso, a correta área do bem é quesito relevante para a celebração do negócio.
    Por sua vez, na venda ad corpus, o imóvel, por si só, em sua integralidade é que é relevante, sendo as medidas constantes na escritura e/ou na matrícula, são, tão somente, meros referenciais.
    Sendo assim, após a aquisição, caso se comprove a divergência das mensuração, surgem diferentes consequências. Na hipótese de venda ad mensuram, nos termos do artigo 500, CC, poderá o comprador exigir que lhe seja complementada a área, caso seja possível, ou a resolução do negócio, ou o abatimento do preço. Por fim, segundo o parágrafo terceiro do artigo retro, o mesmo não acontece na venda ad mensuram, em que não há possibilidade complemento, abatimento do valor ou resolução do contrato.

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