Quem passa diariamente por aqui, PASSA!

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - DICA PARA A DEFENSORIA - DIREITO CIVIL

Caros alunos, bom dia a todos! Desejo mais uma semana de muito estudo e uma ótima preparação para os próximos concursos!
Sou Rafael Bravo, editor do site do Edu e professor do CCJ (www.cursocliquejuris.com.br) e gostaria de tratar de um tema relevante não só para a DPU, mas igualmente para as Defensorias Estaduais.
Alguém já ouviu falar de Patrimônio de Afetação?
Esse tema é bem interessante e foi cobrado na prova oral da DPU em 2010. Muito candidato bom não sabia nada sobre o assunto e só 2 candidatos souberam responder o tema (eu fui um deles). Os outros 23 candidatos daquele turno não sabiam e só conseguiram tangenciar o assunto com ajuda da banca para obter os pontos mínimos necessários.
Portanto, resolvi escrever aqui no site sobre esse instituto, pois se o tema cair nos próximos concursos, por ser um tema interessante para a Defensoria e defesa dos consumidores que adquirem imóvel de incorporadoras, os leitores do site do Edu e meus alunos do CCJ saberão responder.
Quem trata bem desse tema é o Professor Melhim Chalhub, que possui dois livros relevantes para essa questão (“Da Incorporação Imobiliária” e “Patrimônio de Afetação – a reforma por caminhos alternativos”). Como não temos tempo para ler todos os livros que queremos, foquem apenas no gabarito comentado, para ter uma noção boa do assunto.
O conceito da atividade de incorporação imobiliária encontra-se no parágrafo único do artigo 28 da Lei nº. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e envolve mobilizar fatores de produção concomitantemente à venda das unidades que serão construídas e individualizadas no Registro de Imóveis.
Uma das finalidades da incorporação imobiliária, como se pode perceber, é, essencialmente, o lucro. Não é por outro motivo que os empreendedores assumem o risco para promover essa atividade econômica.
Em oposição ao lucro desenfreado da atividade de incorporação, bem como à livre iniciativa, está a existência do direito fundamental à moradia e a função social da propriedade.
Dentre as leis que regulam essa atividade de incorporação, destaca-se a já mencionada Lei nº 4.591/64 (especialmente os artigos 28 a 67), atualizada pelas Leis nº 4.864/65 e nº 10.931/04 – esta última, a que acrescentou à Lei nº 4.591/64 os artigos 31-A a 31-F que tratam do patrimônio de afetação.
A Lei nº 4.591/64 trouxe mais segurança para o adquirente já que o incorporador passou a ter suas responsabilidades delineadas pelo ordenamento jurídico, trazendo a ideia de boa-fé objetiva e função social da propriedade.
Pelo regime do patrimônio de afetação, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Essa é a redação do art. 31-A da Lei nº 4591.
Explicando de forma mais didática, o patrimônio de afetação seria um patrimônio destacado no acervo patrimonial da incorporadora para garantir a execução e entrega daquele empreendimento. Assim, se os consumidores compraram um imóvel na planta (apartamentos) e a incorporadora, por motivos de dívida e falta de recursos, não executa a obra, que acaba restando inacabada, o patrimônio de afetação poderia ser utilizado para finalizar a obra, efetivando assim a expectativa dos consumidores e garantindo o seu direito fundamental à moradia.
Essa previsão é excelente é extremamente benéfica para os consumidores que são assistidos pela Defensoria Pública.
Entretanto, os professores Melhim Chalhub e Marco Aurélio Bezerra de Melo (ex-Defensor Estadual do RJ e Desembargador do TJ/RJ pelo quinto) criticam a alteração legislativa que sofreu a Lei nº 4.591 (alteração pela Lei 10.931/2004), pois o patrimônio de afetação tinha como tendência ser OBRIGATÓRIO e deveria ser realmente obrigatório, já que a ideia é de garantir/proteger os adquirentes.
Entretanto, devido lobby das construtoras, o patrimônio de afetação passou a ser facultativo (“poderá”). Assim, caiu por terra tal garantia e os consumidores ficaram descobertos (vide MP 2221/2001 e Lei 10931/2004).
Na prova da Defensoria Pública, temos que abordar essa visão crítica, de que o Patrimônio de Afetação deveria ser obrigatório mas infelizmente constou na lei como facultativo.
E Rafael, se a incorporadora não optou por destacar parte do seu patrimônio para o regime de afetação, o que fazer como Defensor?
Ora, vamos raciocinar como Defensores na hora da prova e não vamos nos esquecer que a incorporadora não tem cheque em branco para fazer o que bem entender. As responsabilidades do incorporador recaem sobre seu patrimônio geral, cabendo à Defensoria mover a ação indenizatória ou de obrigação de fazer, bem como mover cautelarmente arresto de bens do devedor (incorporadora) que possam assegurar a entrega do apartamento ou imóvel adquirido.
Então é isso pessoal! Espero que curtam a dica!
Bom estudo e contem comigo! Qualquer dúvida estou à disposição no email abaixo!
Rafael Bravo Gomes                                                                    24/10/16

www.cursocliquejuris.com.br

2 comentários:

  1. Esse tema foi cobrado na segunda fase da magistratura do TJ/SC no ano passado.

    ResponderExcluir

Sua interação é fundamental para nós!