CLAUSULA DE RAIO - INFO 585 STJ

Caros leitores do site do Edu, bom dia!

Aqui é Rafael Bravo, editor do site, professor e coach do Curso Clique Juris – CCJ (www.cursocliquejuris.com.br).

Gostaria de tratar de um tema recente e interessante envolvendo a jurisprudência do STJ. Acho que seria uma excelente questão nas próximas provas e a chance de ser cobrada, portanto, é alta!

Você sabe o que é clausula de raio?

Cláusula de Raio é uma clausula prevista em alguns contratos de locação de espaço comercial em shopping centers, em face da Lei nº 8.884/94. Segundo essa cláusula, o locatário se obriga perante o locador (Shopping) a  não exercer atividade similar à praticada no imóvel objeto da locação em outro estabelecimento situado a um determinado raio de distância do Shopping.

Alguns doutrinadores dizem que a cláusula de raio surge até mesmo antes da indústria dos shopping centers, na época da depressão nos Estados Unidos, quando os proprietários de imóveis permitiram fixar aluguéis calculados com base na receita bruta dos comerciantes, permitindo assim atrair os locatários e lojas de departamentos para áreas menos valorizadas da cidade e como forma de reduzir as despesas fixas do comerciante. Para o locatário, tal situação também lhe era vantajosa, pois assim teria atrativos parar celebrar contratos de locação em um período de crise e instabilidade financeira.

Ocorre que em algumas situações o comerciante era bem sucedido e abria uma loja similar nas imediações do local objeto da locação, desviando então sua receita para aquele outro empreendimento e gerando prejuízos ao locador, que assumia o risco do negócio do locatário ir bem ou não, já que recebia de acordo com o faturamento bruto.

Com o surgimento dos primeiros shopping centers nos Estados Unidos, na década de 1950, a cláusula de raio logo foi incorporada nos contratos de locação. Por tal motivo é que até hoje, erroneamente se associa cláusula de raio com Shopping Centers, quando na verdade tal previsão contratual pode ser prevista em outros tipos de imóvel comercial.

Rafael, mas essa cláusula não seria abusiva?

Aí é que vem a questão interessante para a prova. Tal cláusula seria abusiva ou  violaria a livre iniciativa?

Segundo a 4º Turma do STJ, não! A cláusula seria válida, legal, e não viola a súmula 646 do STF!

A Notícia foi veiculada recentemente no INFO 585 e reputo bem interessante para cair nas próximas provas.

Segundo o STJ, a cláusula seria legal, pois viabilizaria o sucesso do empreendimento e servem para justificar e garantir o fim econômico almejado pelas partes. Ainda, a súmula 646, que trata que lei municipal não pode proibir estabelecimento comercial do mesmo ramo em determinada área da cidade, por violação à livre concorrência, não seria aplicável no presente caso, uma vez que teríamos um contrato entre particulares, celebrado portanto em âmbito privado de acordo com  a autonomia da vontade, e não uma situação em que o Estado impõe uma restrição ao particular que busca realizar uma determinada atividade econômica.

Destaco para vocês o INFO 585 para leitura de todos:

DIREITO EMPRESARIAL. LEGALIDADE DE CLÁUSULA DE RAIO EM CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER.

Em tese, não é abusiva a previsão, em normas gerais de empreendimento de shopping center ("estatuto"), da denominada "cláusula de raio", segundo a qual o locatário de um espaço comercial se obriga - perante o locador - a não exercer atividade similar à praticada no imóvel objeto da locação em outro estabelecimento situado a um determinado raio de distância contado a partir de certo ponto do terreno do shopping center. Para o sucesso e viabilização econômica/administrativa do shopping center, os comerciantes vinculam-se a uma modalidade específica de contratação. Entre as diversas cláusulas extravagantes insertas no contrato de shopping center - a despeito da existência de severa discussão doutrinária a respeito da natureza jurídica do ajuste, podendo ser considerado sociedade, locação, contrato coligado, misto, atípico, de adesão, entre outros -, há efetivo consenso de que todas servem para justificar e garantir o fim econômico almejado pelas partes. Nessa conjuntura, é possível citar, dentre essas disposições contratuais: res sperata, aluguel mínimo, aluguel percentual, aluguel dobrado no mês de dezembro, fiscalização da contabilidade, imutabilidade do ramo de negócio, impossibilidade de cessão ou sublocação e, também, a denominada "cláusula de raio", objeto do caso aqui analisado. De acordo com a "cláusula de raio", o locatário de um espaço comercial se obriga, perante o locador, a não exercer atividade similar à praticada no imóvel objeto da locação em outro estabelecimento situado a um determinado raio de distância daquele imóvel. Em que pese a existência de um shopping center não seja considerado elemento essencial para a aplicação dessa cláusula, é inquestionável que ela se mostra especialmente apropriada no contexto de tais centros comerciais, notadamente em razão da preservação dos interesses comuns à generalidade dos locatários e empreendedores dos shoppings. Além disso, a "cláusula de raio" não prejudica os consumidores. Ao contrário, os beneficia, ainda que indiretamente. O simples fato de consumidor não encontrar em todos os shopping centers que frequenta determinadas lojas não implica efetivo prejuízo a ele, pois a instalação dos lojistas em tais ou quais empreendimentos depende, categoricamente, de inúmeros fatores. De fato, a lógica por detrás do empreendimento se sobrepõe à pretensão comum do cidadão de objetivar encontrar, no mesmo espaço, todas as facilidades e variedades pelo menor preço e distância. Ademais, nos termos do ordenamento jurídico pátrio, ao proprietário de qualquer bem móvel ou imóvel - e aqui se inclui o(s) dono(s) de shopping center - é assegurado o direito de usar, gozar e dispor de seus bens e, ainda, de reavê-los do poder de quem injustamente os possua. Denota-se que, para o exercício desses atributos inerentes à propriedade, principalmente a permissão do uso por terceiros, pode o proprietário impor limites e delimitar o modo pelo qual essa utilização deverá ser realizada. Assim, diversas são as restrições que pode o dono impor aos usuários do estabelecimento (vestimentas, ingresso com animais, horário de funcionamento, entre outros) e, como já mencionado antecedentemente, inúmeras são as cláusulas contratuais passíveis de inserção nos contratos de locação atinentes aos centros comerciais híbridos, sem que se possa afirmar, genérica e categoricamente, sejam elas abusivas ou ilegais, uma vez que, em última análise, visam garantir a própria viabilidade do uso, a implementação do empreendimento e, pois, o alcance e incremento real da função social da propriedade. Além do mais, o fato de shopping center exercer posição relevante no perímetro estabelecido pela "cláusula de raio" não significa que esteja infringindo os princípios da ordem econômica estampados na CF, visto que inserções de "cláusulas de raio" em determinados contratos de locação são realizadas com o propósito de servir à logística do empreendimento. Aliás, a conquista de mercado resultante de processo natural fundado na maior eficiência de agente econômico em relação a seus competidores não caracteriza ilícito, tanto que prevista como excludente de infração da ordem econômica (§ 1º do art. 36 da Lei n. 12.529/2011). Por fim, não se diga que o STF analisou a constitucionalidade da "cláusula de raio" por ofensa ao princípio da livre concorrência. Afinal, a Súmula n. 646 do STF, a qual prevê que "Ofende o princípio da livre concorrência lei municipal que impede a instalação de estabelecimentos comerciais do mesmo ramo em determinada área", não diz respeito às cláusulas contratuais estabelecidas em pactos firmados entre locador e locatário, mas sim a imposições de política pública municipal, ou seja, a situações em que o próprio poder público impede e inviabiliza a implementação do princípio da livre concorrência. REsp 1.535.727-RS, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 10/5/2016, DJe 20/6/2016.

Espero que curtam a dica e fiquem atentos ao assunto que pode cair nos próximos concursos! Agora vocês já sabem do que se trata e como se posicionar. Em uma questão discursiva, aponte as divergências doutrinárias, que reputam a cláusula de raio como abusiva. Mas no final destaquem a posição do STJ!

Abraço e bom estudo!

Rafael Bravo – www.cursocliquejuris.com.br

23/08/2016