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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - DICA PARA A DEFENSORIA - DIREITO CIVIL
Caros
alunos, bom dia a todos! Desejo mais uma semana de muito estudo e uma ótima
preparação para os próximos concursos!
Sou
Rafael Bravo, editor do site do Edu e professor do CCJ (www.cursocliquejuris.com.br) e
gostaria de tratar de um tema relevante não só para a DPU, mas igualmente para
as Defensorias Estaduais.
Alguém
já ouviu falar de Patrimônio de Afetação?
Esse
tema é bem interessante e foi cobrado na prova oral da DPU. Muito
candidato bom não sabia nada sobre o assunto e só 2 candidatos souberam
responder o tema (eu fui um deles). Os outros 23 candidatos daquele turno não
sabiam e só conseguiram tangenciar o assunto com ajuda da banca para obter os
pontos mínimos necessários.
Portanto,
resolvi escrever aqui no site sobre esse instituto, pois se o tema cair nos
próximos concursos, por ser um tema interessante para a Defensoria e defesa dos
consumidores que adquirem imóvel de incorporadoras, os leitores do site do Edu
e meus alunos do CCJ saberão responder.
Quem
trata bem desse tema é o Professor Melhim Chalhub, que possui dois livros
relevantes para essa questão (“Da Incorporação Imobiliária” e “Patrimônio de
Afetação – a reforma por caminhos alternativos”). Como não temos tempo para ler
todos os livros que queremos, foquem apenas no gabarito comentado, para ter uma
noção boa do assunto.
O
conceito da atividade de incorporação imobiliária encontra-se no parágrafo
único do artigo 28 da Lei nº. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (que
dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e
envolve mobilizar fatores de produção concomitantemente à venda das unidades
que serão construídas e individualizadas no Registro de Imóveis.
Uma
das finalidades da incorporação imobiliária, como se pode perceber, é,
essencialmente, o lucro. Não é por outro motivo que os empreendedores
assumem o risco para promover essa atividade econômica.
Em
oposição ao lucro desenfreado da atividade de incorporação, bem como à livre
iniciativa, está a existência do direito fundamental à moradia e a
função social da propriedade.
Dentre
as leis que regulam essa atividade de incorporação, destaca-se a já mencionada
Lei nº 4.591/64 (especialmente os artigos 28 a 67), atualizada pelas Leis nº
4.864/65 e nº 10.931/04 – esta última, a que acrescentou à Lei nº 4.591/64 os
artigos 31-A a 31-F que tratam do patrimônio de afetação.
A
Lei nº 4.591/64 trouxe mais segurança para o adquirente já que o incorporador
passou a ter suas responsabilidades delineadas pelo ordenamento jurídico,
trazendo a ideia de boa-fé objetiva e função social da propriedade.
Pelo
regime do patrimônio de afetação, a
incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e
as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e
direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador
e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes. Essa é a redação do art. 31-A da Lei nº 4591.
Explicando de
forma mais didática, o patrimônio de afetação seria um patrimônio destacado no
acervo patrimonial da incorporadora para garantir a execução e entrega daquele
empreendimento. Assim, se os consumidores compraram um imóvel na planta
(apartamentos) e a incorporadora, por motivos de dívida e falta de recursos,
não executa a obra, que acaba restando inacabada, o patrimônio de afetação
poderia ser utilizado para finalizar a obra, efetivando assim a expectativa dos
consumidores e garantindo o seu direito fundamental à moradia.
Essa previsão é
excelente é extremamente benéfica para os consumidores que são assistidos pela
Defensoria Pública.
Entretanto, os
professores Melhim Chalhub e Marco Aurélio Bezerra de Melo (ex-Defensor
Estadual do RJ e Desembargador do TJ/RJ pelo quinto) criticam a alteração
legislativa que sofreu a Lei nº 4.591 (alteração pela Lei 10.931/2004), pois o
patrimônio de afetação tinha como tendência ser OBRIGATÓRIO e deveria ser realmente obrigatório, já que a ideia é de
garantir/proteger os adquirentes.
Entretanto,
devido lobby das construtoras, o patrimônio de afetação passou a ser
facultativo (“poderá”). Assim, caiu por terra tal garantia e os consumidores
ficaram descobertos (vide MP 2221/2001 e Lei 10931/2004).
Na
prova da Defensoria Pública, temos que abordar essa visão crítica, de que o
Patrimônio de Afetação deveria ser obrigatório mas infelizmente constou na lei
como facultativo.
E
Rafael, se a incorporadora não optou por destacar parte do seu patrimônio para
o regime de afetação, o que fazer como Defensor?
Ora,
vamos raciocinar como Defensores na hora da prova e não vamos nos esquecer que
a incorporadora não tem cheque em branco para fazer o que bem entender. As
responsabilidades do incorporador recaem sobre seu patrimônio geral, cabendo à
Defensoria mover a ação indenizatória ou de obrigação de fazer, bem como mover
cautelarmente arresto de bens do devedor (incorporadora) que possam assegurar a
entrega do apartamento ou imóvel adquirido.
Então
é isso pessoal! Espero que curtam a dica!
Bom
estudo e contem comigo! Qualquer dúvida estou à disposição no email abaixo!
Rafael
Bravo Gomes 30/11/2020
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Esse tema foi cobrado na segunda fase da magistratura do TJ/SC no ano passado.
ResponderExcluirmuito bom! bem elucidativo!
ResponderExcluirNão venho recebendo por e-mail as dicas do dia..
ResponderExcluirE sou cadastrada..
Como posso resolver isso?
Obrigada.
também não estou mais recebendo os emails
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